El precio del dinero en la
eurozona está en mínimos históricos. El
Banco Central
Europeo presta a un interés del 0,50% tras pasarse todo 2012 en el
0,75%, lo que no tiene precedentes desde la creación de la Unión Monetaria en
1999. Sin embargo, para España, este descenso en los tipos no se ha traducido
en más crédito, tal y como se encargan de denunciar periódicamente el Gobierno,
las empresas y las familias que quieren comprarse una casa. Aunque hay más. El
recorte de la tasa de referencia tampoco ha servido para mejorar las
condiciones de financiación, ya que el interés medio de las hipotecas firmadas
durante el pasado año, lejos de bajar, ha subido hasta llegar al 4%, según los
datos recogidos por los registradores, otro récord, pero en este caso contrario
a los intereses de los hogares.
El balance de los registradores,
testigos de todas y cada una de las escrituras que firman los españoles, revela
que las hipotecas se han cerrado con un diferencial de entre 2,5 y 3 puntos
porcentuales sobre los índices de referencia. Estos niveles no tienen parangón
en la estadística y encierran un claro riesgo con vistas al futuro. La pregunta
que empiezan a hacerse algunos observadores es: ¿qué pasará cuando pase la
crisis y los tipos oficiales vuelvan a subir?
Aunque es difícil fijar una media
por la elevada disparidad que hay entre hipotecas y condiciones, sí que se
puede realizar una aproximación del impacto que tendría para una familia tipo
la evolución al alza del euríbor. Este es el indicador que se utiliza para
fijar el precio del 90% de las hipotecas a tipo variable que hay en España y su
evolución viene marcada por la tasa de referencia del BCE. Así, si el índice,
que ahora está en torno al 0,50%, volviese a tocar el máximo del 5,3% que marcó
en 2008, la cuota mensual de una hipoteca de 120.000 euros al euríbor más 2,5
puntos subiría de 570 euros a 910 euros. Es decir, 4.000 euros al año. Si este
mismo crédito se hubiera firmado con un tipo del euríbor más uno, el repunte
sería inferior, de 2.700 euros, y no estresaría tanto los presupuestos de las
familias.
La vivienda es, precisamente, la
partida de gasto más significativa de los hogares, por lo que este aumento
tendría un efecto “terrible y nefasto” sobre las familias, opina Gerard Costa,
profesor de
ESADE
y responsable del observatorio de consumo de esta escuela de negocios. Sobre
todo, añade, si se tiene en cuenta que, frente a otras épocas, ahora la mayoría
de los trabajadores espera que no suban sus ingresos porque, por primera vez en
décadas, los salarios han empezado a bajar.
“En España no hacemos cálculos de
futuro, la gestión presupuestaria no existe y la cultura financiera es mínima”,
se lamenta Costa. Según el último informe sobre presupuestos familiares que ha
dirigido, la capacidad de ahorro de las familias ha ido reduciéndose a medida
que se deterioraba la economía y ahora son muchas las que apenas llegan a fin
de mes. Por tanto, augura que van a tener problemas si no cuentan con tiempo
suficiente para rehacer el colchón antes de que vuelvan a subir los tipos.
Actualmente, la hipoteca no
aprieta, lo que la convierte en una de las pocas alegrías de las familias, si
no la única, en materia financiera. Esto es así porque el euríbor a un año está
a la par con el interés del BCE. Incluso llegó a situarse por debajo del precio
oficial del dinero en mayo, cuando su media mensual marcó un mínimo histórico
al caer al 0,484%.
Los beneficiados en sus cuotas
son los que compraron en los años del boom inmobiliario —los que pagaron mucho
por su casa, pero con créditos baratos— siempre y cuando no tuviesen la
controvertida cláusula suelo. Hasta que la tormenta financiera estalló en 2008,
el exceso de liquidez que llegaba a España desde los bolsillos de los
inversores extranjeros trajo consigo las hipotecas por el 100% del valor del
inmueble. Era la época del “llévese algo más y así amuebla el piso” porque la
premisa era que la vivienda nunca iba a bajar de precio y siempre cabría la
posibilidad de recuperar la inversión. Junto a las hipotecas millonarias, la
abundancia de dinero también dio lugar al crédito con diferenciales
históricamente bajos de solo medio punto ya que al venderse tantos préstamos,
los márgenes de beneficio para los bancos estaban asegurados.
No obstante, la situación ha
cambiado mucho desde entonces y tanto el precio de las hipotecas como el
euríbor han tomado el camino contrario. De hecho, algo ha tenido que pasar
cuando en la publicidad de las entidades ya se vende como un logro la concesión
de hipotecas al 2,25% por el 80% del valor de la hipoteca.
A este respecto, el presidente
del Banco Popular, Ángel Ron, justificaba hace apenas unos días el aumento de
los diferenciales en apenas una frase: “Las hipotecas al 1% no cubren los
costes”. En el mismo sentido, la Asociación Hipotecaria Española (AHE) sostiene
que las restricciones del crédito están en línea “con la escasez y el
encarecimiento” de las condiciones de financiación de las entidades, que siguen
sin poder acceder a los mercados interbancarios por falta de confianza, y la
caída de la demanda. Pero eso no es todo.
Joaquín Maudos, catedrático de
Economía de la
Universidad
de Valencia y colaborador de Funcas, pone el énfasis en que el
aumento de los intereses está más condicionado por la mayor aversión al riesgo
de las entidades. “La banca se protege del aumento de la morosidad cobrando una
prima de riesgo”, afirma antes de recordar que la tasa de impagos en las
hipotecas cerró abril en el 4%, su nivel más alto desde que el Banco de España
empezó a recoger estos datos en 2003. “Y seguirá subiendo”, añade. A corto
plazo por las refinanciaciones y, luego, por el paro, que es el principal
factor que provoca que las familias dejen de pagar al banco.
Además, a estos factores se une
ahora la incertidumbre en torno a lo que pasará con la cláusula suelo tras la
decisión del Supremo de anular los contratos sin transparencia. Entre las
posibilidades futuras está el que las entidades suban los tipos de los nuevos
contratos para compensar la pérdida de ingresos provocada por el fin de dichas
cláusulas. No obstante, también hay otro punto interesante en la resolución.
Junto a la denuncia de falta de información, el alto tribunal también dejó en
evidencia la desproporción entre unos suelos relativamente cercanos, del 2,5% o
el 2,8%, y unos techos bastante lejanos, de entre el 10% y el 15%. Asimismo,
puso de relieve que estas otras cláusulas están mucho menos extendidas que las
que limitan el impacto de los descensos del euríbor en las cuotas. Esto juega
claramente en beneficio de la banca y en detrimento de los clientes, ya que ni
pueden sacar partido de los descensos en el precio del dinero ni dejar de pagar
más cuando los tipos suben.
Baile de referencias:
Euríbor. Es el
índice por excelencia, ya que fija el precio de la mayoría de las hipotecas que
se firman en España.
IRS. El Banco de
España ha puesto en marcha un índice paralelo al euríbor para establecer el
precio de las hipotecas, pero aún no se ha generalizado. El IRS ahora está en
el 0,827%. Se calcula como una media del mercado de futuros sobre los tipos a
un mismo plazo.
IRPH. Atrapó a
más de un millón de familias y caduca en octubre. En algunos casos, se firmó
algún tipo de sustituto
Tipo fijo. La
Asociación Hipotecaria Española destaca que el número de créditos referenciados
a un tipo fijo en algún momento de su vida ha aumentado del 9% hasta el 17% del
total de los nuevos préstamos.
Junto a los afectados por tener
cláusulas suelo en sus créditos, de los que se calcula que quedan más de un
millón, hay otro amplio colectivo que también sabe lo que es vivir pagando más
que el resto de hipotecados. Ellos son los que firmaron con algunos de los
índices de referencia de préstamos hipotecarios (IRPH), que pese al descenso a
mínimos del precio oficial del dinero no han bajado a lo largo de la crisis del
2,5% o, en el caso de las cajas, del 3%. “Te lo venden diciendo que es más
estable que el euríbor. Y es verdad, pero lo que no te cuentan es que nunca
baja”, explica Jacob Molina, presidente de la
agrupación de
afectados por el IRPH. Estos índices, recuerda, tienen fecha de
caducidad en octubre por imposición de Bruselas, pero los que en su día no
incluyeron un sustituto en su escritura, todavía no saben qué es lo que pagarán
a la vuelta del verano.
Independientemente de la
alternativa, lo que está claro es que dependerá del precio oficial del dinero,
que en todo caso todavía se tomará un tiempo para subir, tal y como pasará con
el euríbor. Sobre este último, aunque es poco probable que en un futuro a corto
o medio plazo vuelva al 5,3%, nada ni nadie puede asegurar dónde estará dentro
de cinco años. De momento, el índice mayoritario de las hipotecas, que se
establece a partir del interés al que se prestan una serie seleccionada de
bancos de la eurozona, no ha dejado de subir tras tocar en mayo lo que parece
que se va a quedar como un mínimo histórico en el 0,484%. Lo único que le haría
darse la vuelta otra vez es que el instituto emisor europeo baje los tipos de
referencia, lo que sería una señal inequívoca de que la economía va realmente
mal.
José Luis Martínez Campuzano,
estratega de Citigroup en España, considera que “un nivel normal” de los tipos
de interés del BCE sería de entre el 3% y el 4% para afrontar una inflación del
2%. Pero, no ve ninguna razón para llegar a estas cotas hasta 2016 o 2017. Así,
añade que la subida será muy lenta y augura un escenario de cierta estabilidad
a medida que España y Europa dejan atrás la crisis, lo que tendría que dar algo
de margen a los hogares para ir adaptando su presupuesto al aumento de las
cuotas.
En esta hipótesis de paulatino
regreso del crecimiento, los diferenciales hipotecarios volverían a una cierta
normalidad. Con ello, se restringiría el número de familias hipotecadas con
diferenciales de récord a un 5% del total de los 6,77 millones de créditos con
vivienda como garantía que hay en España. A medida que la morosidad se
normalice y los riesgos se reduzcan, añade Maudos, “el sobreprecio del crédito
tenderá a reducirse”, por lo que sostiene que un euríbor alto será señal de un
mercado normalizado.
Un escenario diferente, advierten
los expertos, no solo sería malo para los hipotecados, ya que indicaría una
economía todavía estancada y, lo que es peor, más paro. Con ello, se
producirían nuevos incrementos de la morosidad, por lo que el crédito seguiría
sin reactivarse y España caería en un círculo vicioso de difícil salida.
En cualquier caso, frente a los
retos de futuro, se puede decir que las familias han aprendido su parte de la
lección tras el estallido de la burbuja inmobiliaria. Primero, porque ya no se
embarcan en hipotecas sobre el 100% del valor de la vivienda, siempre y cuando
el inmueble no sea propiedad del banco, y porque han limitado al 30% la
proporción de salario que destinan a pagar la casa. También, porque son
créditos a menor plazo, aunque este descenso viene provocado por algo sobre lo
que no tienen influencia: la caída del precio de la vivienda.
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