Por Diego Larrouy
El Diario.es,
22/06/2018.
La venta de viviendas en España hace ya tres años que volvió
a la senda positiva, tras una dura crisis provocada, precisamente, por el
estallido de la burbuja inmobiliaria. Hasta abril de este año aumentó más de un
16% la venta de casas. Ante este cambio de tendencia, y las buenas perspectivas
que maneja el mercado, los bancos se están posicionando con ofertas cada vez
más agresivas para ganar cuota de mercado.
Prácticamente todas las entidades han lanzado nuevos
productos hipotecarios en los últimos meses, al calor de los tipos de interés
bajos. Esto se ha traducido en que entidades como BBVA, Santander, Popular o
Bankinter tengan sus diferenciales en las hipotecas variables por debajo del
euríbor más el 1%. Únicamente Bankia y Sabadell se mantienen, ligeramente, por
encima de esos niveles. Las rebajas han llegado también a los tipos fijos, en
la mayoría de los casos en el entorno del 2%. A estos descensos en el coste, se
han unido ciertas políticas como reducir comisiones o las exigencias de
vinculación con la entidad. La última entidad en hacer un movimiento en este
sentido ha sido esta semana Openbank, del grupo Santander, que ha rebajado el
diferencial al 0,89% en las variables y el interés fijo al 1,98%, siempre y
cuando no se alcance el 50% del valor del inmueble.
Las hipotecas tienen una importancia clara como producto
bancario. Pese a que en los últimos años se han amortizado más de las que se
han firmado y que otros préstamos como los ligados al consumo están creciendo,
los créditos para comprar vivienda siguen suponiendo casi tres cuartas partes
del total de las deudas de los hogares españoles, según los datos del Banco de
España.
Sin embargo, en el sector se huye del término “guerra de
hipotecas”, que recuerda a prácticas de antaño que provocaron que no se
midieran consecuentemente los riesgos de cada préstamo concedido. Los directivos de las entidades llevan meses
hablando, por el contrario, de “competencia intensa”.
Fernando Rojas, de Analistas Financieros Independientes,
considera que “sí hay una guerra de precios” pero que ésta se ha producido más
por los bajos tipos de interés que por una intención de las entidades. El
euríbor se encuentra en niveles negativos y no se prevé que suba hasta, al
menos, el próximo verano, según ha anunciado esta semana el Banco Central
Europeo.
Este hecho ha provocado que los tipos de interés se sitúen
de media en el 2,42%, en el caso de las variables, y en el 3,05%, en el caso de
las fijas. Ambos están en los mínimos de la década, lejos del 6,7% y el 5,4%
que se pagaba de media respectivamente en 2009. La caída de precios, y de
márgenes, hacen que la banca busque crecer en número de hipotecas, a la espera
de la llegada de la subida de tipos de interés.
Además, las ofertas de las hipotecas de los bancos traen
consigo la contratación de productos vinculados, como la domiciliación de
recibos, los ingresos de nóminas, o, muy especialmente, la compra de seguros de
vida y de hogar con las propias entidades. Esto aumenta el interés que tienen
las entidades por situarse ante esta recuperación del sector de la vivienda.
En este sentido, una encuesta del Banco de España publicada
hace unas semanas, concluía que el aumento de la competencia bancaria en este
campo y la mejora de la solvencia de la población, habían provocado en el
primer trimestre una “relajación” por parte de las entidades de la relajación
de los criterios para la aprobación de estos préstamos.
Vuelta de las
hipotecas al 100%
Un caso que ha sido muy comentado en el sector ha sido la
vuelta de las hipotecas al 100% del valor del inmueble, como ha comenzado a
comercializar el BBVA, un modelo de financiación que recuerda a prácticas que
se realizaban durante el boom inmobiliario. Aunque este paso fue criticado por
algunos competidores, basta con ver que no es el único banco que las ofrece. Si
bien, el resto las limita a los activos inmobiliarios que tiene en su propiedad
o participados, como Banco Santander con Altamira o Casaktua, o Bankinter. A
nivel general, la banca mantiene en el 80% el límite de financiación para la
primera vivienda.
Los datos evidencian un sector, el hipotecario, en clara
tendencia al alza. Durante el primer trimestre del año se firmaron en España
más de 84.000 hipotecas, casi un 6% más que en el mismo periodo de 2016, pero
cerca de un 70% más que en los tres primeros meses de 2014, el peor año del
mercado hipotecario en los registros del Instituto Nacional de Estadística. Son
los niveles más altos desde 2011.
Las estadísticas son todavía más evidentes si se observa la
evolución del dinero prestado por parte de las entidades para hipotecas. Hasta
marzo fueron 10.133 millones de euros, un 11% más que en 2017 y casi el doble
que en el mismo periodo de 2014. En la actualidad, una hipoteca media es de
unos 119.872 euros, a un interés del 2,62% y a 24 años, según el INE.
Estos incrementos pueden recordar a épocas pasadas, cuando
se alcanzaban crecimientos desmedidos del crédito hipotecario, especialmente en
las antiguas cajas de ahorros. Sin embargo, los niveles de firma de hipotecas
todavía están lejos de los niveles previos a la crisis. En 2007 se llegaron a
prestar 52.000 millones de euros en 351.000 hipotecas en el primer trimestre.
Rojas descarta que la banca esté asumiendo riesgos como los
que tenía antes de la crisis. Según el analista, las exigencias de las leyes
que se han promulgado desde entonces como la conocida como Basilea III, limitan
la exposición de los bancos a este tipo de activos. “Además, las propias
entidades tienen que pasar los test de estrés cada año y no les interesa asumir
riesgos”, subraya.
Entre los usuarios sí que hay cierta preocupación con la
actual situación. La asociación Adicae reconoce que sí que se nota que los
bancos han abierto la mano y están concediendo más hipotecas. Sin embargo, la
organización critica que las entidades, ante un euríbor negativo, están empujando
para que los clientes firmen hipotecas a tipo fijo o mixto, frente al variable.
Los datos muestran que, efectivamente, las hipotecas a tipo fijo suponen ya el
38% del total, cuando al inicio de la crisis apenas suponían el 2%.
Además, consideran que el borrador de la nueva ley
hipotecaria incluye artículos que impulsan al tipo fijo frente al variable. Sin
embargo, esta regulación lleva meses sin debatirse en el Congreso y con el
cambio del Gobierno Adicae confía en que haya modificaciones. La asociación
también critica la política de comisiones ligadas a las hipotecas por parte de
las entidades.
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