Por Íñigo de Barrón
El País,
24/07/2017.
El Gobierno quiere frenar los abusos de la banca en las
hipotecas que han terminado, en ocasiones, en largos y costosos procesos
judiciales por algunas cláusulas abusivas, desahucios y falta de transparencia
en la venta del producto. Para ello cambiará las normas y rebajará las
comisiones que se pagan ahora y exigirá mayor implicación de los notarios y
registradores (a los que amenaza con más sanciones) para que no puedan dar el
visto bueno a cláusulas anuladas en sentencia firme. El objetivo final es
abaratar los costes para elevar la competencia entre la banca en la hipoteca,
que siempre ha sido muy poco móvil y clave para retener a los mejores clientes.
El Ministerio de Economía ha concluido el Anteproyecto de
Ley reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, que iniciará el
trámite parlamentario. El texto obligará a separar el coste de los productos
vinculados a las hipotecas, como seguros de vida, de hogar, tarjetas, etc., de
forma que el cliente sepa lo que paga por ellos y pueda contratarlos con otro
banco si son más baratos. No obstante, las entidades podrán seguir rebajando
los tipos de la hipoteca a los clientes que contraten estos productos, pero
será voluntario.
Por eso, prohibirá la venta de hipotecas que
obligatoriamente exijan contratar otros productos, “como medida de
transparencia y deberá presentar un presupuesto con los productos y otro sin
ellos”, apuntan en Economía. El Banco de España vigilará esta práctica para que
evitar abusos.
El texto legal "va más allá de la trasposición de la
directiva europea", que se debía haber hecho hace un año. Incluye un nuevo
abanico de normas que protegerá a los particulares y también a los autónomos,
según Economía.
Respecto a los productos asociados, con los que los bancos
tratan de compensar los bajos márgenes que obtienen con los tipos cerca del 0%,
la nueva norma pone luz y prohíbe que se coloquen inseparablemente con la
hipoteca. Se deberá desglosar su coste y dejar que el cliente los adquiera o
no. De todas formas, las entidades podrán seguir rebajando los tipos de la
hipoteca a los que contraten seguros, productos o tarjetas, pero al menos el
cliente sabrá cuánto paga por ello. Además, el Banco de España vigilará esta
práctica para que evitar abusos.
Requisitos más duros
para los desahucios
El anteproyecto establece medidas más severas que frenarán
la capacidad de los bancos para ordenar desahucios. Así, no podrán establecer
el vencimiento anticipado de una hipoteca hasta que el impago por parte del
consumidor suponga el 2% del préstamo, incluidos los intereses, durante la
primera mitad del contrato. En la segunda mitad, la deuda deberá ser del 4%.
Hasta ahora era suficiente con tres plazos impagados para que la entidad
iniciara el procedimiento de desahucio.
El Gobierno establece que los intereses de demora serán,
como máximo, tres veces el interés legal del dinero. En ningún caso podrán ser
superiores. En este aspecto también se han detectado abusos, denunciados por
los jueces.
Asimismo, se facilitará la conversión del préstamo
hipotecario en divisa extranjera a euros o a la moneda más habitual en la que
va a cobrar el cliente. Con este cambio, el Gobierno está dejando en evidencia
la mala práctica de las entidades que comercializaron créditos en yenes o
francos suizos en los años de la burbuja y que ahora han arruinado a muchos
clientes que están pleiteando con la banca.
También se facilitará el cambio de préstamo hipotecario con
interés variable a fijo, ya que las comisiones por compensación por riesgo de
tipos de interés estarán limitadas.
También se facilitará el cambio de hipotecas variables a
fijo: “Establece una comisión máxima de reembolso anticipado para el caso de
novación o subrogación del acreedor en 0,25% (los tres primeros años) y 0% el
resto. Además, se rebajan los aranceles notariales y registrales”. El Gobierno
entiende que, dentro de un banco es poco costoso cambiar de crédito variable a
fijo, "pero el objetivo es establecer competencia para que también sea
atractivo ir a otra entidad con el crédito y cambiarlo a fijo", apuntaron
estas fuentes.
Además, en el caso de hipotecas a tipo variable, la comisión
por amortizar anticipadamente “se limitará al importe de la pérdida del
prestamista siempre que no supere el 0,25% del capital reembolsable
anticipadamente durante los cinco primeros años o bien, durante los tres
primeros años, quedará limitada al importe de la pérdida financiera del
prestamista siempre que no supere el 0,5% del capital reembolsado
anticipadamente”.
En el caso de préstamos con tipo de interés fijo, “se permitirá
cobrar la pérdida financiera siempre que no rebase unos umbrales, definidos en
función de la vigencia del contrato. El 4% del capital reembolsado
anticipadamente los 10 primeros años, y el 3% del capital reembolsado
anticipadamente a partir de entonces”. Así, se considera que el riesgo es mayor
para el banco en el caso de un préstamo a tipo fijo que en el de uno variable.
El porcentaje de comisión por reembolso anticipado siempre
se aplicará sobre el capital amortizado, según han explicado las mismas
fuentes, que han matizado que, en todo caso, la compensación a la entidad no
podrá ser superior a su pérdida financiera. Por otra parte, la norma incluirá
la posibilidad a ambas partes de adherirse de forma voluntaria a un contrato
tipo en el que se establezcan las cláusulas fundamentales del contrato.
Sin incentivos por
ventas de hipotecas
La nueva norma exigirá que los intervinientes en la
concesión de un crédito hipotecario cuenten con una profesionalización y una
capacitación para ofrecer toda la información requerida al consumidor y evaluar
su situación de solvencia, al tiempo que prohibirá a los bancos ofrecer
incentivos a sus trabajadores por la concesión de un determinado número de
contratos.
A la hora de firmar un préstamo hipotecario, el consumidor
deberá recibir por parte del banco no solamente una ficha de información
normalizada con las principales características del contrato, sino también otra
estandarizada con advertencias en la que se incluyen cláusulas sensibles, como
las cláusulas suelo.
Además, esta ficha deberá incluir estimaciones con diversos
escenarios de tipos de interés variables, una copia del contrato e información
desglosada sobre qué parte debe abonar cada gasto hipotecario. La norma no
establece a quién corresponde cada gasto, sino que deberán ser ambas partes las
que lo acuerden.
Para aclararse con este complejo contrato, el Gobierno ha
duplicado las visitas al notario. El consumidor deberá acudir al notario que él
elija, que comprobará que se le ha entregado toda la información obligatoria y
que se ha hecho en plazo, al tiempo que responderá todas las preguntar que le
plantee y le explicará las cláusulas sensibles del contrato. El prestatario
deberá firmar un acta en la que pone de manifiesto que conoce toda la
información necesaria. "Este primer acto ante el notario será gratuito,
aunque al final no se firme la hipoteca", según Economía.
Más tarde, el consumidor acudirá con el banco a la firma del
contrato ante notario y tanto este como el registrador no podrán autorizar la
firma de la escritura si no se cumplen todas las obligaciones ni si el contrato
cuenta con cláusulas consideradas abusivas por sentencias firmes.
La banca ha manifestado, en varias ocasiones, su temor a que
esta situación encarezca y restrinja el crédito hipotecario. Así, Gonzalo
Gortázar, consejero delegado de CaixaBank, afirmó: "La reforma hipotecaria
no puede ser populista" y avisó de que la banca dará "menos hipotecas
y más caras" si no se hace una reforma hipotecaria "responsable".
Fuentes de Economía dijeron que "no les consta el malestar" de la
banca con estas nuevas normas. El tiempo, y el trámite parlamentario, lo
dejarán claro.
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