Por Alicia Avilés
Pozo
El diario.es,
25/01/2018.
Es uno de los proyectos normativos más importantes de la
legislatura de Emiliano García-Page y ya se encuentra en periodo de información
pública. El presidente de Castilla-La Mancha la anunció en su discurso de
investidura como “ley social”, destacando que, entre otros objetivos, estaría
encaminada a evitar los desahucios y a
obligar a las entidades financieras a ofrecer alternativas habitacionales. Y
así figura en el borrador del anteproyecto de Ley regional de Vivienda: la
Administración autonómica podrá multar por infracción grave a los bancos que,
entre otras cosas, no ofrezcan alquileres sociales antes desahuciar. Estas
multas podrán ser por importes que van de los 3.000 a los 30.000 euros, aunque
puede haber mayores sanciones en función del beneficio obtenido por la
infracción.
Tanto las entidades financieras, como las inmobiliarias y
las entidades de gestión de activos que sean titulares de más de 25 viviendas
(excluyendo las de protección pública) en la comunidad autónoma aparecen
incorporadas al anteproyecto de Ley como 'Empresas con Especial Responsabilidad
Social'. Con este término alude a las mismas en todo lo referido a las
obligaciones que estipula para ellas y que componen el núcleo más llamativo de
la nueva norma.
Entre los objetivos, tal y como ya ha adelantado
eldiarioclm.es, se encuentra dar respuesta a las situaciones de riesgo o
pérdida de vivienda que han aparecido como consecuencia de la crisis económica,
así como evitar los usos inadecuados de las viviendas y promover su utilización
con cumplimiento de la función y el uso social. Para ello, penaliza las
actuaciones "contrarias al derecho a la vivienda y a la dignidad y
adecuación de los espacios", delimita el contenido de la función social de
la propiedad y busca "prestigiar" el parque de vivienda de protección
pública.
Es el motivo por el que establece en primer lugar los
colectivos de “atención preferente” en el acceso a la vivienda, como son los
jóvenes menores de 36 años, las personas dependientes o con discapacidad, las
familias monoparentales con hijos o hijas, las familias numerosas o con
dependientes a su cargo, las mujeres víctimas de violencia de género y las
víctimas del terrorismo. Ahora, añade también a estos colectivos a los deudores
hipotecarios desahuciados en procedimientos de ejecución e inmersos en procesos
de intervención social.
Junto a ello, se establece por primera vez la regulación de
las situaciones de emergencia habitacional, que además es uno de los tres
pilares del Plan de Garantías Ciudadanas
que Podemos gestiona en el Gobierno castellano-manchego. Estas medidas ocupan
buena parte del anteproyecto, y se definen como aquellas dirigidas a personas o
unidades de convivencia que estén en riesgo de pérdida de vivienda habitual por
dificultades económicas sobrevenidas. En estos dos supuestos se establecen los
baremos de ingresos que no pueden superarse respecto al Indicador de Renta de
Efectos Múltiples (IPREM). También se incluye en la emergencia habitacional a
las mujeres víctimas de violencia de género.
Pero, ¿cuáles son las medidas específicas? A este respecto,
la Junta quiere paliar las dificultades de pago de cuotas hipotecarias, rentas
de alquiler y otros gastos cuando así sea necesario. Para ello, asumirá
funciones específicas de actuación en situaciones de emergencia habitacional:
mediación extrajudicial, asesoramiento jurídico especializado en casos de
sobreendeudamiento, reestructuración de la deuda hipotecaria, impago o retraso
de las cuotas, dación en pago de la vivienda habitual y control de la previsión
de cláusulas abusivas en el préstamo hipotecario o contrato de alquiler.
Los Servicios Públicos de Vivienda también orientarán en
cuestiones de alojamiento temporal para personas con necesidades de atención
especial a causa de la pérdida de su vivienda y realizarán tareas de mediación
e intermediación. En realidad, supone la regulación por ley de las actuales ‘Oficinas Antidesahucios’ que ya
operan en las cinco provincias y que forman parte de las Comisiones
Provinciales de Vivienda. Estos últimos órganos serán los encargados de valorar
las situaciones de emergencia junto con "agentes especializados" en
el ámbito de la gestión de la vivienda y de los servicios sociales.
Una de las novedades más importantes de la Ley son las
obligaciones que establece el Gobierno de Castilla-La Mancha para las entidades
financieras. Les impone que comuniquen a la Administración la existencia de
situaciones de riesgo de pérdida de vivienda habitual como consecuencia del
impago de cuotas o de alquiler. Con ello quiere ejercer previamente ese papel
de orientación que se otorga a los Servicios de Vivienda. También les obliga a
ofrecer un alquiler social a personas en situación de emergencia habitacional
antes de la firma de una compraventa derivada de la imposibilidad del
prestatario de devolver ese préstamo. Será el banco o la inmobiliaria quien
deba comprobar las circunstancias de la persona afectada, pidiéndosela a esta
última o a los servicios sociales.
Igualmente, antes de interponer cualquier demanda judicial de
ejecución hipotecaria o de desahucio por impago del alquiler, las entidades
financieras deberán comunicar esa circunstancia al Servicio de Vivienda y
paralelamente ofrecer a los afectados una propuesta de alquiler social si el
procedimiento afecta a personas sin una alternativa propia de vivienda. Una vez
verificada la situación de emergencia habitacional y formulada la oferta de
alquiler social, si los afectados rechazan la oferta, el demandante o
adquiriente sí que puede iniciar el procedimiento judicial.
Por otro lado, el anteproyecto incorpora medidas de fomento
y de intervención para evitar la existencia de viviendas desocupadas
“injustificadamente”. Destaca en este punto que uno de los motivos de que que
una vivienda sin habitar no esté justificado es que sea titularidad de un banco
o de una inmobiliaria. Y, ¿cómo se controlará? El Gobierno quiere crear un
Registro de Viviendas Desocupadas, una de las peticiones que más se han
demandado desde las Plataformas Antidesahucios o desde Amnistía Internacional.
Otra novedad es el bloque de medidas destinadas a la
eliminación de las situaciones de 'infravivienda', es decir, inmueble que se
destina a vivienda de forma inadecuada, sin disponer de licencia de primera
ocupación ni de las condiciones para su obtención. Habrá programas de
inspección para evitar que inmuebles en esta situación sean vendidos,
alquilados o cedidos como viviendas. Asimismo, se aprobará un Observatorio de la
Vivienda de Castilla-La Mancha para la caracterización de la oferta de
protección pública en la región, así como la determinación de las necesidades
de los usuarios y demandantes.
Es al final del anteproyecto de Ley donde se incluyen las
infracciones y el régimen sancionador. Establece varias categorías en función
de si afecta a usos inadecuados, a la calidad del parque inmobiliario o a la
protección de los consumidores y usuarios. Por ejemplo, en el primer caso se
considerará infracción muy grave, con una multa de 30.000 a 600.000 euros,
mantener la desocupación de una vivienda sin motivos justificados o explotar
las mencionadas ‘infraviviendas’.
Cuando se trate de la protección de los consumidores frente
a la compraventa en inmobiliarias, las infracciones muy graves se aplicarán
cuando el perjuicio económico a las personas sea superior a los 12.000 euros;
las graves cuando esté comprendido entre los 3.000 y los 12.000 euros; y las leves cuando sea inferior a 3.000
euros.
Hasta 30.000 euros de
multa por no ofrecer alquiler social
En lo que afecta a los bancos, se considerará infracción
grave no formular la mencionada propuesta obligatoria de alquiler social en los
supuestos previstos y no someterse al procedimiento de mediación en situaciones
de sobreendeudamiento o en aquellos supuestos en que personas o unidades
familiares en riesgo de exclusión residencial se puedan quedar sin vivienda.
Según el anteproyecto, esto supondría multas a las entidades financieras de
entre 3.000 a 30.000 euros.
Aunque se establecen estas cifras, debido al principio de
proporcionalidad, si el beneficio que resultara de la comisión de una
infracción resulta superior al importe de la multa correspondiente, la cifra
podrá ser incrementada hasta la cuantía equivalente al beneficio obtenido. Se
trata de una excepción que se establece por los beneficios que puedan obtenerse
de cualquiera de las mencionadas infracciones.
Tras su paso por el trámite de información pública, este
anteproyecto deberá recibir la luz verde del Consejo de Gobierno para su
posterior remisión a las Cortes regionales. Se trata de una de las normativas
más complejas de la presente legislatura por lo que la Junta prevé que el
trámite parlamentario pueda alargarse.
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