Por Eduardo Bayona
Público.es, 29/12/2018.
La banca y los fondos de inversión gestionan en España más
de 240.000 viviendas tras la oleada de ventas de los últimos años, que ha
puesto en manos de los segundos más de 110.000 pisos y casas dedicados al
alquiler que los han convertido en los principales caseros del país.
El principal operador en el mercado del arriendo es
Blackstone, un banco de inversiones neoyorquino que gestiona 12.000 viviendas a
través de Anticipa Real Estate, 5.700 con Fidere y 21.000 en Qasar, la sociedad
con el banco Santander que se hizo con el principal paquete de inmuebles de
Altamira y de Aliseda, procedentes de su socio y de Popular. También adquirió
6.400 millones en hipotecas tóxicas de Catalunya Banc y otros 4.500 pisos de
Sabadell, lo que le sitúa por encima de los 40.000.
Le sigue en importancia Lone Star, el fondo tejano que acaba
de hacerse con el 80% del negocio de Servihábitat (Caixabank), que acumulaba
una cartera de 34.000 propiedades (7.695 en venta), aunque parte de ellos son
trasteros y garajes, y con un paquete de 11.000 procedente de Bankia. Comenzó a
expandirse en España hace cinco años y manejaba una oferta de 6.000, la mayoría
de ellas procedentes de Kutxabank.
Otro de los principales gestores de viviendas de alquiler,
aunque a mucha distancia, es Azora, que ronda las 12.000 a través de Lazora
(6.500), EnCasaCibeles (2.400), Tempore (1.400), Axa (800) e Hispania (750).
Cierran el grupo de los grandes caseros Haya Real Estate con
14.000, Testa con 11.000, Altamira con 10.000 y el grupo sueco Intrum, que acaba
de cerrar con Banc Sabadell la compra del 80% de Solvia, que mueve una cartera
de 14.000 viviendas. El resto de las grandes marcas dedicadas al alquiler, como
Vivenio, GreenOak, TH Real Estate, Varde Partners, Castlelake o Allegra, entre
otras, suman 8.000 más.
Suben los arriendos,
mejora el negocio
La irrupción de los fondos de inversión en el mercado del
alquiler, que se ha visto favorecida por la necesidad de los bancos de sanear
sus balances tras la indigestión de ladrillo posterior al estallido de la
burbuja inmobiliaria, ha provocado un constante incremento de los precios del
alquiler que se ha manifestado con especial intensidad en las grandes ciudades
y al que, de manera paralela, también ha contribuido la generalización de la
compra de vivienda para arrendarla, como producto de inversión, por parte de
los particulares.
Según el Ministerio de Fomento, los precios de oferta del
alquiler se han disparado en algo más de veinte puntos en apenas dos años y
medio, entre finales de 2015 y mediados de 2018.
Paralelamente, y según la misma fuente, la rentabilidad
bruta del alquiler no ha bajado en los últimos cuatro años del 4% del precio
que costó adquirir las casas: cuarenta veces más de lo que la banca ofrece para
productos de inversión a más de dos años vista.
La propia política comercial y de saneamiento de balances de
la banca ha resultado clave en ese proceso, ya que ha tirado a la baja de los
precios de venta de los inmuebles en el caso de las grandes operaciones
mientras las operaciones con particulares siguen encareciéndose.
Los rendimientos comenzaron a repuntar y se situaron por
encima de ese nivel en 2013, diez años después de haberlo alcanzado por última
vez y coincidiendo con el inicio del desembarco en España de los fondos de
inversión, parte de los cuales se plantean ahora, ante esa expectativa de
negocio, comenzar a impulsar la construcción de edificios para destinar sus
viviendas al arriendo.
Más de 440.000 casas
nuevas por vender
Eso, en cuanto al alquiler de vivienda, ya que parte de los
fondos y de los bancos centran su actividad inmobiliaria en la venta, caso de
Cerberus, que mueve un parque de 35.700 inmuebles residenciales procedentes de
Banco Santander, o de la propia filial inmobiliaria de este último, Altamira,
que tiene 15.000 en oferta, un millar más de las que intenta colocar Hispania.
Otros, como Merlin, que maneja activos por valor de 12.248
millones, compaginan el alquiler de vivienda con el de oficinas y locales
comerciales y la explotación de hoteles, lo que le genera rentas superiores a
los 120 millones de euros mensuales.
El Sareb o ‘banco malo’, por su parte, mantiene 7.978
viviendas en venta, algo más del doble de las 3.850 que mueve Lar España
procedentes de entidades como Sabadell, Bankia, AXA Real Estate y Catalunya
Caixa, además de diferentes promotores inmobiliarios. En 2017 batió su récord
de ventas con 18.925 operaciones.
Portales especializados en la venta de viviendas como
Idealista.com tienen en venta 35.537 pisos y casas procedentes de entidades
financieras.
Un stock desmesurado
para estrenar
En cualquier caso, queda ladrillo para dar y vender. Según
el Ministerio de Fomento, entre 2017 y el primer semestre de 2018 se terminaron
en España 78.200 nuevas viviendas, que se suman al stock de 491.693 sin vender
acumuladas al cierre de 2016. Las ventas de casas para estrenar, incluidas las
adquiridas por fondos, sumaron en ese periodo 125.723, lo que mantiene el
volumen disponible en 444.170.
Mientras tanto, el stock de casas usadas en venta supera las
900.000 y concentra el grueso de las transacciones, con más del 80% de las
operaciones.
Esa combinación de género por vender, tanto de primera como
de segunda mano, no impide sin embargo que los precios lleven años subiendo:
los 1.459 euros por metro cuadrado con los que el mercado recibió los llamados
‘brotes verdes’ de principios de 2014 habían superado la barrera de los 1.500
al cierre de 2016 (1.512) para acercarse a los 1.600 (1.588) al acabar el
primer semestre de este año.
La subida supera el 8,8% cuando la oferta se sitúa en torno
a 1,3 millones de viviendas en un país con 18,5 millones de hogares.
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