Por Diego Larrouy
El Diario.es, 23/12/2018.
Los bancos limpian su balance y los fondos engrosan el suyo.
Esta ha sido la tendencia en el sector bancario español durante este 2018 que
ahora se cierra. Operaciones millonarias que han servido a las entidades para
sacar de sus activos aquellos tóxicos relacionados con el sector inmobiliario,
como son los préstamos de dudoso cobro o los inmuebles recibidos en prenda por
impagos.
Las principales entidades han cerrado o anunciado
operaciones durante estos últimos doce meses que incluyen más de 72.000
millones de euros en activos de este tipo. Esto ha sido aprovechado por media
docena de fondos, encabezados por
Blackstone, Cerberus o Lone Star, que se han hecho fuertes en el sector
inmobiliario español.
La mayor operación la hizo Santander, vendiendo el ladrillo
de Popular a Blackstone. Aunque se anunció en 2017, el cierre definitivo se ha
producido en 2018. Aquel acuerdo incluía 30.000 millones en activos y la
inmobiliaria Aliseda. Por volumen, también fueron destacadas otras operaciones
como la de BBVA con Cerberus, con 13.000 millones, o de 12.800 millones entre
CaixaBank y Lone Star.
La última en unirse, esta misma semana, fue Bankia. La
entidad nacionalizada no se había anotado una venta de una gran cartera como sí
habían hecho sus rivales. En este caso, pactó con Lone Star el traspaso de
3.070 millones en activos tanto inmobiliarios como créditos morosos. El fondo,
al igual que en otras operaciones de este tipo, ha dirigido el acuerdo desde
una sociedad en el paraíso fiscal Bermudas.
Las operaciones se han ido produciendo hasta los últimos
días del año. Incluso en entidades más pequeñas. Kutxabank, heredera de las
antiguas cajas vascas, anunció el viernes un acuerdo con el fondo Bain Capital
para el traspaso de 700 millones de euros de crédito promotor.
De este modo, los bancos han aprovechado las condiciones de
mercado y el apetito de los inversores por el sector inmobiliario español, con
una tendencia al alza de los precios y un auge en el alquiler, para limpiar los
balances. Durante los años del boom urbanístico, las entidades acumularon una
fuerte exposición al ladrillo, que con la crisis se convirtió en decenas de
miles de inmuebles recibidos tras impagos y en innumerables créditos morosos.
La actividad promotora acumulaba la mayor parte de estos activos.
Además de que las condiciones actuales han beneficiado estas
operaciones, el acicate fundamental para las entidades ha sido la presión de
los supervisores como el BCE o el Banco de España, que han forzado a la
desinversión de estos activos. Estas entidades precisan de provisiones para
hacer frente a las pérdidas que puedan provocar estos activos y este dinero al
final no se utiliza para préstamos o créditos. Por eso el organismo que preside
Mario Draghi urge a los bancos a desprenderse de ellos.
Esto provoca una oportunidad para los fondos de inversión,
propietarios cada vez más de una mayor proporción del inmobiliario español.
Adquieren miles de inmuebles, algunos más atractivos que otros, con importantes
rebajas respecto a su valoración. Estos inversores son especialistas en comprar
activos de poco valor y convertirlos en negocios rentables.
Además, estos acuerdos les permiten acceder a las
estructuras de las antiguas inmobiliarias de los bancos. Los conocidos como
'servicers' se han incluido en estas operaciones. Así, Aliseda, Altamira, Haya
Real Estate o Solvia, la más reciente, están ahora en manos de fondos. Se
sirven de estas empresas para dar posteriormente salida a los activos
adquiridos. O bien, los transfieren a sociedades de alquiler de vivienda, tal y
como ha realizado Blackstone con sus socimis.
Todavía por encima de
Europa
Sin embargo, pese a la aceleración de la venta de activos
tóxicos, la banca española todavía no está entre las mejores de Europa. Según
datos de la EBA, la autoridad bancaria europea, en España los activos
improductivos se sitúan en torno al 4,2% del total de activos, frente al 3,5%
de la media europea. El Banco de Crédito Cooperativo (Cajamar), Liberbank y
Unicaja son las entidades con una mayor exposición, según la EBA. Bankinter,
Santander y BBVA aparecen con la mejor posición.
Así, en una reciente intervención, el gobernador del Banco
de España, Pablo Hernández de Cos, aseguraba que los niveles son "todavía
elevados" en comparación con los datos previos a la crisis. Según este
organismo, los bancos guardaban todavía, a cierre de octubre, 73.870 millones
de euros en préstamos de dudoso cobro. Supone un recorte de 20.000 millones en
lo que va de año y una tercera parte de lo alcanzado en 2013, el peor año de la
crisis, en el que se alcanzaron 197.000 millones en créditos morosos.
Pero esta obligación ha generado también malestar entre las
entidades. En un foro sobre sector bancario celebrado la pasada semana, José
Sevilla, consejero delegado de Bankia, defendió que "la diferencia de la
gestión que hacen de esos activos los fondos y los bancos es mínima" y que
la venta de estos activos se producía "porque los fondos no tienen las
mismas normas".
Sin embargo, los bancos no se desligan del todo de estos
activos. El proceder de estas operaciones ha sido similar en todas las
ocasiones. Se crea una sociedad nueva, a la que se transfieren los inmuebles o
los créditos dudosos. Estas sociedades tienen una participación mayoritaria del
fondo, habitualmente del 80%, aunque en casos como el del Santander y
Blackstone, es del 51%. El resto, queda en manos de la entidad.
El traspaso de activos inmobiliarios de bancos a fondos no
ha sido exclusivamente a través de la venta de carteras. Una operación
relevante que ha sucedido este año ha sido la de la socimi Testa, la mayor
inmobiliaria de vivienda en alquiler del país. Originariamente, BBVA y
Santander controlaban esta sociedad con más de 10.000 viviendas. Tras su salida
a cotizar, el fondo buitre Blackstone ha adquirido el 80% del grupo,
convirtiéndose en el mayor casero de España.
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