Por E.
Ruiz-Hidalgo
Invertia.com, 06/10/2015.
El
comportamiento en todas las entidades no ha sido el mismo. En el informe
“Situación y perspectivas del saneamiento inmobiliario del sector financiero
español”, de José García Montalvo, en Cuadernos de Información Económica de
Funcas, se destaca que entidades como BFA-Bankia, Bankinter o Kutxabank han
rebajado el peso de estos activos en ese periodo.
Por el
contrario, 13 entidades han aumentado esa cartera, en la que ya el peso del
suelo es del 26,9% de media. Destacan los casos de Kutxabank, donde el suelo ya
supera la mitad de los activos adjudicados o, el de BFA-BAnkia que es sólo del
2,12%.
Las proporciones más bajas corresponden a Abanca
y BFA-Bankia (por el traspaso a Sareb) y Bankinter. Las más altas corresponden
al Banco Sabadell, por influencia de adjudicados de la antigua CAM, Grupo
Caixabank , Popular y BBVA. La cobertura media de los adjudicados asciende al
49,4% (45.347 millones) aunque también en este aspecto existe bastante variedad
entre entidades (la horquilla va desde el 38% al 55%).
VENTAS DE ADJUDICADOS
Uno de los mecanismos para reducir el peso del
riesgo inmobiliario en los balances financieros pasa por la venta de
adjudicados. Mientras la venta de créditos está reduciendo significativamente
el riesgo inmobiliario de las entidades, la venta de inmuebles es muy lenta con
lo que el stock sigue aumentando.
En general se observa un incremento pequeño de
las ventas con algunas entidades aumentando significativamente su ritmo (caso
de Bankia y Popular) y otras reduciéndolo. Existe poca información sobre los
precios de venta de dichos activos inmobiliarios. El Banco Popular señala en su
información financiera que está vendiendo sus adjudicados a un valor muy
cercano a su valor contable y, por tanto, sin incurrir en pérdidas. El Banco
Sabadell es más explícito y señala que el descuento medio sobre el valor bruto
en la venta de sus adjudicados era del 60,4% en el primer semestre de 2013, el
52,4% en el primer semestre de 2014 y el 46,4% en el primer semestre de 2015.
La aparición de ciertas tensiones en los precios
en algunas localidades ha generado controversia sobre la posibilidad de que
algunas entidades estén aplicando una estrategia de esperar a que los precios
suban más para volver a intensificar las ventas. Las viviendas vendidas por los
bancos representaban un 24,5% del total de compraventas en el primer semestre
de 2014 mientras que en 2015 ese porcentaje baja al 23%.
Otra forma de dinamizar la reducción de
adjudicados es la promoción sobre suelos propiedad de las entidades
financieras. El elevado nivel de provisiones de dichos activos supone un bajo
nivel de repercusión del suelo en el precio final de las viviendas y, por
tanto, la garantía de que los precios de venta podrán ser muy competitivos.
Estas nuevas promociones se desarrollan sobre
suelo localizado en zonas de alta demanda. Muchas entidades han anunciado la
transformación de sus suelos. La previsión de Neinor es la promoción de unas
3.000 viviendas al año. BBVA ha anunciado unas 2.000 viviendas y Solvia 1.000.
La Sareb tiene 1.109 viviendas en curso resultado de la transformación de 13
lotes de suelo.
CARTERAS DE CRÉDITOS, A LA VENTA
Para acelerar el saneamiento de estas carteras,
las entidades venden los créditos. Estas ventas se han producido en todos los
países durante el proceso de saneamiento del sector financiero. Según PWC las
ventas de préstamos en Europa alcanzaron los 91.000 millones de euros en 2014,
con un incremento del 40% respecto al año anterior (PWC, 2015). La previsión es
que lleguen a los 140.000 millones en 2015. Solamente en Reino Unido la venta
de préstamos desde el año 2010 hasta el final del primer semestre de 2015
alcanza los 88.000 millones de euros. En Irlanda son casi 60.000 millones en el
mismo periodo, mientras España se situaría algo por encima de los 50.000
millones. En el caso español, los fondos de inversión entraron comprando
inicialmente plataformas de recobro. Lindorff adquirió la plataforma de recobro
del Banco Santander (Reintegra), mientras Centerbridge compró Aktua a Banesto
aunque pronto comenzó la compra de carteras de préstamos, en muchos casos
asociadas a colaterales inmobiliarios.
En dicha tabla se recogen las principales
operaciones de venta de carteras de créditos desde finales de 2013 (incluidas
carteras compuestas exclusivamente por fallidos). En el listado no se recogen
operaciones que sean segundas ventas de operaciones de compra a entidades
financieras.
Bankia y Catalunya Banc han sido las más activas
en la venta de carteras de créditos dentro de la desinversión en activos no
estratégicos, por los compromisos adquiridos por las autoridades españolas para
la aprobación por parte de la Comisión Europea de sus respectivos planes de
reestructuración (Term Sheets). Destaca entre todas las operaciones, la
transferencia de la Cartera Hércules de CatalunyaBanc, con un valor nominal de
6.392 millones de euros, a un fondo de titulización de activos (FTA) por
importe del valor de libros en la entidad (4.187 millones) donde Blackstone
aportó 3.615 millones y el FROB 572 millones.
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