Por Xavi Moret
Valencia Plaza, 24/08/2017.
Desde que el Tribunal Supremo anuló las cláusulas de varios
contratos que cargan al cliente la totalidad de los gastos vinculados a
créditos hipotecarios, muchos clientes han obtenido sentencias favorables al
reintegro de lo pagado por la notaría o el registro al considerar los jueces de
primera instancia que estos respondían a cláusulas abusivas.
Sin embargo, el criterio de los magistrados no ha sido
uniforme a la hora de determinar cuál de las partes debe cargar con el impuesto
de Actos Jurídicos Documentados (AJD), el que con diferencia supone el coste
más abultado de la formalización de una hipoteca y que, de media, oscila entre
3.000 y 4.000 euros, en función de la comunidad autónoma. En el caso de la
Comunitat, el tipo que se aplica equivale al 1,5% del importe del préstamo.
Aunque el Supremo dejó clara la nulidad de determinados
hechos imponibles del impuesto de AJD, no definió si el cargo debería ser
asumido por la entidad o de forma compartida con el cliente. Los magistrados
están realizando diferentes interpretaciones al respecto, pero ya hay jueces
que, sobre la nulidad de cláusula, consideran que corresponde a las entidades
financieras cargar con la totalidad de tributo.
Es el caso de la sentencia dictada por una jueza de
Castellón sobre un criterio que, de extenderse, puede suponer un serio problema
para las entidades financieras cuando aún no se ha resuelto por completo el
frente que se les abrió con la anulación de las cláusulas suelo y la obligación
de devolver a los clientes todo lo cobrado de más por ese concepto.
La sentencia, dictada por el juzgado de primera instancia 3
de Castellón, estima íntegramente la demanda de un cliente de BBVA que pedía la
nulidad de la cláusula suelo del contrato hipotecario y de lo estipulado sobre
los intereses de demora; los gastos de notaría, el registro de la propiedad; la
tasación; y los impuestos de transmisiones patrimoniales (ITP) y actos
jurídicos documentados (AJD).
El argumento del cliente para reclamar la nulidad y devolución
de lo abonado por esos conceptos fue el carácter abusivo de esas cláusulas no
negociadas con el banco, según el criterio aplicado por la Sala Primera del
Tribunal Supremo en una sentencia (705/2015), del 23 de diciembre, tras una
demanda colectiva de la OCU que anuló múltiples cláusulas en contratos
bancarios suscritos con BBVA y Banco Popular.
La entidad financiera se opuso a la devolución de los gastos
de notaría, registro de propiedad, tasación ITP y AJD porque en ellos no
interviene el banco, sino un tercero. Pero la sentencia es especialmente
relevante porque no solo anula la cláusula suelo y obliga a la entidad
financiera a devolver lo pagado de más desde la firma del contrato, sino todos
los gastos asociados a la hipoteca, desde la notaría hasta el registro y la
tasación –más los intereses legales–, además de anular los intereses de demora
del 19% previstos en el contrato.
El banco no está al
margen de los impuestos
En su razonamiento, la magistrada llama la atención sobre la
extensión de la cláusula del contrato que pretende atribuir al comprador todos
los costes de la concertación del contrato. Para resolver la disputa sobre el
impuesto que grava la escritura notarial, la magistrada recuerda que el
obligado es el prestatario, pero considera que la entidad financiera no queda
al margen de los tributos devengados de la operación mercantil.
De esa forma, respecto al impuesto sobre AJD, considera al
banco "sujeto pasivo" en la constitución del derecho y en todo caso
en la expedición de copias, actas y testimonios "que carga indebidamente
sobre la otra parte". Es decir, dado que la garantía hipotecaria se
constituye a favor del banco y es a quien beneficia su inscripción registral,
los gastos derivados de esa inscripción corresponderían a la entidad
financiera.
Por ello, dado que la Ley General de Defensa de los
Consumidores y Usuarios considera abusivo imponer al consumidor el pago de los
tributos de los que el empresario es el sujeto pasivo, considera que la nulidad
de la cláusula está justificada.
Mientras, para el caso concreto de los gastos de notaría,
subraya que en la formalización y registro de las escrituras, la obligación de
pago de los gastos de notaría y registro es del "solicitante del servicio
o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación". Y
concluye a continuación que es el prestamista quien sin duda "tiene el
interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo
con garantía hipotecaria".
La cláusula incluida en este contrato no solo impedía la
"mínima reciprocidad" en el reparto de gastos de notaria entre las
partes, sino que se los cargaba todos al cliente "a pesar de que la
aplicación de la normativa reglamentaria permitiría una distribución
equitativa". Para llegar a esa conclusión, la jueza acepta que el
beneficiado del préstamo es el cliente, pero la garantía se adopta "en
beneficio del prestamista".
La sentencia dictada por la magistrada del juzgado de
primera instancia 3 de Castellón también estima la petición de la demandante
para anular la cláusula suelo de su contrato por la sentencia del Tribunal
Superior de Justicia de la UE, de 21 de diciembre de 2016, que tumbó los
límites a la retroactividad en la devolución de las cantidades cobradas de más
en aplicación de las cláusulas suelo consideradas abusivas, y decretó la
devolución al demandante de ese concepto desde la firma del contrato.
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