Por Eduardo Bayona
Público.es, 08/08/2018.
Cajas de ahorro y bancos están siendo incapaces de digerir
el parque inmobiliario de 700.000 viviendas con el que se han ido haciendo
desde que en 2008 comenzó la crisis. Ese paquete de pisos resulta difícilmente
colocable en un país con más residencias principales que familias (19, según
los datos del Ministerio de Fomento, por 18,2), a lo que hay que sumarle la
existencia de 6,5 millones de segundas residencias, casi otro medio millón
(491.693) por vender y estrenar y las alrededor de 40.000 nuevas que cada año
-se construyen.
En ese marco se encuadran operaciones como la cerrada hace
unos días por CaixaBank con Lonestar, uno de los fondos de inversión que más
está creciendo en el mercado inmobiliario español: la antigua caja de ahorro ha
traspasado por 7.000 millones de euros el 80% de su ladrillo a una compañía de
ese grupo, que lo gestionará a través de una empresa en la que ServiHabitat, la
inmobiliaria de La Caixa, tendrá una participación del 20%.
Antes, en marzo, Caixabank había vendido 1.548 viviendas por
228 millones a Testa, un fondo de inversión especializado en el alquiler que
maneja ya cerca de 11.000 pisos en todo el país, con lo que se sumaba a la vía
que antes habían explorado otras entidades financieras como Santander, que a
finales del año pasado traspasó a una sociedad mixta con Blackstone inmuebles
de Popular valorados en 10.000 millones, o como BBVA, que recientemente ha
cerrado una operación de 13.000 con Cerberus.
Se trata de tres de los principales fondos de inversión que
operan en el mercado inmobiliario español, principalmente en el sector del
alquiler, en los que bancos y cajas han visto una tabla de salvamento para
reducir costes, ya que como nuevos propietarios de las casas ejecutadas deben
asumir los costes de las comunidades de vecinos, los suministros (luz, agua,
gas) vigentes e impuestos y tasas como el IBI o la recogida de basuras, y para
sanear su contabilidad, ya que la legislación les obligada a provisionar en sus
balances el 75% de su valor.
Inmobiliarias y
‘banco malo’
Sin embargo, no son los únicos que están interviniendo
canalizar la indigestión inmobiliaria de los bancos y las cajas de ahorro
españoles.
Haya Real Estate, que gestiona ya unos 8.000 pisos, ha
realizado campañas con Bankia, como la que ahora se cierra para colocar 2.600
casas con rebajas de hasta el 40%; con Cajamar, para la que mueve una cartera
de 3.800 con descuentos de hasta el 30%, o con LIberbank, con quien a
principios de año movilizó un paquete de 3.300, también abaratadas hasta un
30%.
Otras antiguas cajas de ahorro reconvertidas en bancos, como
Ibercaja, han optado por el portal Casaktua para lanzar al mercado 600
viviendas con depreciaciones de hasta el 60% en algunos casos.
Entre las cuatro entidades suman más de 10.000 pisos
rebajados, mientras portales como Idealista llegan a manejar hasta 47.000 de
distintas cajas y bancos.
No obstante, el principal vendedor de inmuebles procedentes
del sector financiero es el Sareb (Sociedad de Gestión de Activos Procedentes
de la Restructuración Bancaria) o banco malo, la empresa pública a la que nueve
entidades financieras rescatadas traspasaron sus activos tóxicos, que el año
pasado llegó a colocar 18.925. Aunque, al mismo tiempo, promovió la
construcción de 5.209, de las que 1.458 estaban terminadas al cierre del
ejercicio.
La banca se hace con
25.000 casas al año
Ese panorama de datos macroeconómicos del sector financiero
y el inmobiliario convive con una realidad social en la que los elevados
precios dificultan el acceso a la vivienda, tanto en propiedad como de
alquiler, y en la que la combinación del desplome de las rentas con las
prácticas de las propias entidades financieras, los fondos de inversión a los
que están trasladando su parque de pisos, las inmobiliarias y los pequeños
propietarios hace que más de 35.000 familias sean desalojadas al cabo del año
de sus casas de arriendo y que los lanzamientos por ejecución de hipotecas superen
los 25.000 por ejercicio.
Los datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ)
cifran en 179.676 los lanzamientos motivados por impago de alquileres entre
2013 y 2017 (casi cien diarios) y sitúan en 132.591 los derivados de
ejecuciones hipotecarias.
Esta segunda cifra arroja un promedio de 72,6 por jornada,
de los que, según fuentes judiciales, aproximadamente la mitad corresponderían
a viviendas principales. Es decir, que bancos y cajas de ahorro siguen
haciéndose cada día con más de 35 casas (11.150 al año) de sus clientes
mientras se muestran incapaces de colocar los que ya poseen.
Ese ritmo de desahucio eleva el colapso del mercado
inmobiliario, cuyo parque ya creció en la etapa de la burbuja por encima de lo
que el país podía absorber. Y sigue haciéndolo, lo que está creando problemas
operativos a los bancos y las cajas, que entre 2008 y 2017 se convirtieron en
uno de sus principales actores como consecuencia de las ejecuciones
hipotecarias: las cifras del CGPJ indican que las entidades financieras se
hicieron en ese periodo con 715.207 inmuebles; es decir, que se quedaron, al
menos, con las casas que 350.000 familias pretendían comprar para vivir en
ellas.
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