Por Nicolás M.
Sarries
Vozpópuli,
19/05/2016.
El Banco de España lleva meses investigando unas nuevas
irregularidades relacionadas con los préstamos hipotecarios concedidos por las
entidades financieras españolas. En concreto, tal y como ha podido conocer
Vozpópuli, se tratan de errores, falta de transparencia y abusos relacionados
con la llamada comisión de compensación por riesgo de interés en los contratos
hipotecarios, un cobro que les permite blindarse ante un cliente que amortice
su préstamo en favor de otra entidad. Fuentes del sector bancario aseguran que
en los últimos meses se están tramitando expedientes sancionadores por las
malas prácticas de algunas de las principales entidades de crédito españolas.
¿Qué es la compensación por riesgo de interés? También
conocida como compensación por amortización anticipada, se trata de una
cláusula incluida en la mayoría de contratos hipotecarios a tipo variable y
fijo que garantiza el cobro por parte de los bancos de aquellos intereses
comprometidos en el momento de la firma del préstamo. Es decir, que si un
cliente decide cancelar su hipoteca anticipadamente o subrogarla a otra entidad
(porque le ofrezcan mejores condiciones) ha de compensar al banco de origen en
el caso de que éstos sufran una pérdida porque los tipos de interés hayan caído
mucho desde entonces.
Tal y como señala el propio Banco de España en su página
web, "el importe por este concepto será el pactado con la entidad, pero su
cobro sólo será posible si la cancelación supone una pérdida para la entidad,
lo que normalmente ocurrirá cuando los tipos de mercado sean, en el momento de
la cancelación, menores que el que está usted pagando", señala. La
regulación al respecto (contemplada en la Ley 41/2007) prohibe que las
entidades cobren dicha compensación en subrogaciones de hipotecas cuya revisión
sea igual o inferior a 12 meses. Además, obliga a que solo se pueda cobrar en
el caso de que la entidad financiera sufra pérdidas por causa del riesgo de
crédito (porque los tipos hayan caído mucho). Y el contrato hipotecario también
tendrá que especificar una compensación prefijada de entre dos modalidades: o
bien un porcentaje fijo sobre el capital pendiente, o bien la pérdida total
"que la cancelación genere a la entidad", tal y como especifica el
articulado.
Estas condiciones, según habría comprobado el supervisor a
lo largo de las inspecciones llevadas a cabo desde 2015, no se estarían
reflejando con claridad en parte de los contratos hipotecarios firmados durante
los últimos años en las principales entidades del sector bancario español. Así,
los equipos de supervisión de conducta del Banco de España habrían detectado
que algunos bancos españoles llevarían a cabo malas prácticas o irregularidades
en los redactados de dicha cláusula contractual en perjuicio de los clientes y
los consumidores. El actual entorno de tipos próximos a cero ha provocado que
cada vez un mayor número de hipotecados hayan negociado para renegociar sus
préstamos o trasladarlos a una entidad que ofrezca mejores condiciones, por lo
que una adecuada aplicación de la normativa sería más importante que nunca.
Ocho inspecciones in
situ
El Banco de España creó a finales de 2014 el Departamento de
Conducta de Mercado y Reclamaciones (es de las pocas competencias exclusivas
que no se ha quedado el BCE) pero no fue hasta 2015 cuando empezó a desarrollar
su actividad durante un año completo. Tal y como refleja la Memoria de
Supervisión del pasado año, los equipos de inspección de este departamento
(unas 27 personas) llevaron a cabo 8 inspecciones in situ para analizar los
contratos hipotecarios de las principales entidades financieras españolas (que
abarcaban el 61% del total del mercado). Y es que el llamado "riesgo de
conducta" y la persecución de malas prácticas en el sector relacionadas
con los consumidores han sido prioritarios durante estos últimos dos años para
el BdE.
Durante 2015, fueron las hipotecas y su correcto
cumplimiento (sobre todo relacionado con las cláusulas suelo) las prioridades
de este nuevo departamento, con competencias supervisoras en transparencia y
protección de la clientela. Así, tal y como refleja la Memoria de Supervisión,
se revisó la "adecuada transparencia en la comercialización" y la
"adecuada aplicación de las condiciones contractuales" en los
contratos hipotecarios de la banca española, no solo con las ocho inspecciones
llevadas a cabo en las propias oficinas bancarias (más otras dos para supervisar
la correcta aplicación del código de buenas prácticas), sino también con hasta
21 comprobaciones "a distancia".
Fruto de estos trabajos, los equipos de inspección, en
función de la gravedad de las irregularidades detectadas (leves, graves o muy
graves) han enviado a las entidades distintos escritos de recomendaciones o
bien de requerimientos. Y en el caso de conductas de especial gravedad, se han
abierto expedientes sancionadores, cuya mayoría se han estado tramitando
durante estos últimos meses.
En 2015, tal y como informó el propio Banco de España, ya
hubo una primera sanción por malas prácticas relacionadas con sus cláusulas
hipotecarias: "Cabe resaltar la existencia de un caso de cierre de una
inspección con la propuesta de incoación de expediente sancionador a la
entidad, como resultado de los posibles incumplimientos observados en la
información precontractual y contractual puesta a disposición de sus
clientes", según se señala en el informe anual de inspección.
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