Diario El Idealista.com, 27/12/2013.
Los bancos y Sareb; Sareb y los bancos. Da igual el
orden de estos dos actores porque el resultado es el mismo: son los dueños y señores en la venta de viviendas en España.
Hasta septiembre las principales entidades del país habían colocado más de
50.000 pisos. Mientras que Sareb ha vendido más de 6.400 inmuebles en su primer
año de vida. Pese a que estos dos gigantes del ladrillo han ido aumentado la
velocidad a la hora de dar salida a su stock, lo cierto es que éste disminuye a
duras penas, ya que las adjudicaciones y los embargos de viviendas siguen
produciéndose dada la leve mejoría de la economía.
En la carrera por vender pisos
las entidades financieras han vuelto a
ampliar la distancia respecto a sus competidores. El número
total de venta de viviendas en manos de bancos está previsto que alcance este
año cifras récord, superando incluso las ventas de
2012. Las claves de su
éxito son de sobra conocidas: rebajas agresivas de precio, variedad
de oferta, oportunidad, producto a medida, marketing y especialmente la
posibilidad de conceder financiación. Esta hegemonía de la banca en la venta de
viviendas coloca en una situación delicada al resto de vendedores, que sólo
pueden competir en el precio.
Sin embargo, el problema de la “intoxicación” de la banca por
culpa del ladrillo parece que está lejos de remitir. Las
entidades venden pisos a buen ritmo y descuentos considerables pero lo cierto
es que se siguen
"comiendo" inmuebles tal y como han reflejado los balances
de las entidades durante 2013. Un ejemplo de ello es Catalunya Banc. La entidad
nacionalizada por el estado traspasó su ladrillo problemático a Sareb, pero
esto no ha evitado que su morosidad hipoteca y las adjudicaciones de inmuebles
se hayan acabado.
En concreto, su cartera de
préstamos para la compra de vivienda con garantía hipotecaria se situó en el
primer semestre de 2013 en 21.653 millones de los el 14% eran dudosos, una tasa
que es 3,5 veces la media del sector. Esto supone un salto de casi dos puntos
en solo seis meses. Pero además entre enero y junio de este ejercicio la
adjudicación de activos inmobiliarios por parte de Catalunya Banc aumentó un
25% hasta los 958,38 millones de euros.
Es decir, que la transferencia de
inmuebles y créditos relacionados con el sector al llamado banco malo no ha
borrado de un plumazo, tal y como se pensaba, los quebraderos de la banca.
Sareb arrastra muchas
incertidumbres
El primer año de la sociedad de
gestión de activos procedentes de la reestructuración de la banca no ha estado
exento de polémica. Tras varias revisiones a su plan de negocio, previsiblemente lo modificará de nuevo en 2014, el mayor
interrogante recaía en si Sareb lograría cumplir los objetivos doce meses
después de su puesta en marcha.
Algunos, como la agencia Fitch española, criticaron el inicial ritmo de ventas del
banco malo. Así, opinaba que la tasa de ventas de Sareb tendría que acelerarse
para cumplir con su objetivo de desprenderse de 42.500 viviendas en los
próximos cinco años.
También ponía de relieve la
presión que podía ejercer la sociedad en el valor de la vivienda,
considerándose que los bancos podían
acelerar la venta de inmuebles bajando precios en un intento
por adelantarse a posibles rebajas de precios de Sareb. No obstante, la firma
estadounidense aseveraba que el llamado banco malo y las entidades financieras
quieren encontrar el punto de equilibro entre acelerar el ritmo de ventas y las
bajadas de precios de los inmuebles. "No parece que haya interés en que se
produzca fuertes caídas adicionales en el valor de estas propiedades",
reconocía.
Recientemente la entidad que
preside Belén Romana ha comunicado que vendió con 6.400 inmuebles y que logró unos ingresos de 2.000 millones
de euros en su primer año. Una meta que parece haber cumplido con creces, ya
que hace ocho meses la consultora KPMG estableció un objetivo de ventas de un
total de 7.528 viviendas a cierre de este año 2013, con el fin de lograr unos
ingresos de 933 millones de euros.
Entre los principales hitos de Sareb
durante el presente ejercicio está la constitución del primer Fab (fondos de
activos bancarios) con el cierre de la operación toro. Los Fab son vehículos de
inversión creados específicamente y exclusivamente para que Sareb pueda dar
salida a sus activos, según establece la Ley 9/2012 de 14 de noviembre, de reestructuración y resolución de
entidades de crédito. A ese Fab, que está participado en un 49% por Sareb
y en un 51% por Hig Capital, se traspasaron 1.000 viviendas, ubicadas
principalmente en la Comunidad Valenciana, Andalucía, Murcia, Canarias y Madrid,
y también 750 plazas de garaje y trasteros. Esos inmuebles en manos del Fab
serán gestionados por un operador (Servicer) independiente escogido por el
inversor, que en este caso será la sociedad Monthisa.
Entre las desinversiones más
inmediatas de Sareb se encuentran el proyecto Crossover, que consiste en la venta de suelos finalistas
repartidos entre Madrid, Barcelona y la costa; el proyecto Harvest, que consiste en fincas rústica; el Paramount, que comprende viviendas exclusivas; el Bermudas, venta de deuda de inmobiliarias cotizadas, etc.
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